Как называются стороны в договоре субаренды

 

В соответствии с указаниями существующих законодательных актов есть несколько видов сделок с последующим заключением договора аренды недвижимого имущества. Наиболее распространенным из них является его передача в наем владельцем стороннему лицу, в качестве которого выступает арендатор. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обязанности заинтересованных лиц

Договор субаренды вступает в законную силу сразу после его подписания и регистрации в РФКП Росреестр, о чем отмечено в указаниях статьи 425 ГК РФ. Вместе с ним возникают обязанности у участников сделки, которые его подписали.

Арендатор обязан передать недвижимое имущество субарендатору, ознакомив его перед этим с правилами пользования.

Соответственно условиям договора аренды он должен использовать взятую в наем недвижимость, следуя им. Если в договоре не обозначены условия пользования, то он должен использовать ее строго по назначению.

При этом он обязан содержать арендуемую недвижимость надлежащим образом в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ней.

В противном случае арендодатель имеет право расторгнуть с ним заключенный договор аренды, истребовать возмещения понесенных им убытков.

Обстоятельство налагает некую ответственность на субарендатора, которому передается во временное пользование арендуемая недвижимость. При этом у него по отношению к арендатору возникают обязанности.

В их число входят:

Субарендатор несет ответственность за совершенные им действия перед государственными органами:

Если субарендатор пожелает произвести перепланировку недвижимого имущества либо реконструировать его, то он должен получить согласие арендатора.

О расторжении договора субаренды он должен уведомить арендатора в установленный законодателем срок.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

  • Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
  • Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
  • Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
  • Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
  • Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Суть понятия

По своей сути договор субаренды есть официальный документ сообразно условиям, которого арендованная недвижимость сдается арендатором во временное пользование субарендатору.

Он платит арендную плату за использование недвижимого имущества, азмер которой устанавливается по договоренности сторон.

В качестве сторон договора субаренды могут выступать как юридические лица, так и физические вне зависимости от их правового положения.

Положения закона

Вопросы относительно совершения сделки субаренды предусмотрены указаниями статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

В ее указаниях установлен круг лиц, участвующих в сделках по найму недвижимого имущества, разъяснен порядок ее проведения, сообразно которому арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу.

Собственник недвижимого имущества в соответствии с указаниями статьи 608 ГК наделен правом распоряжения, что подразумевает его сдачу в аренду.

В отдельных случаях его имущество может быть передано третьему лицу по договору субаренды, если он наделен такого рода полномочиями собственником.

В такой ситуации возникает естественный вопрос, как называются стороны в договоре субаренды?

Сообразно с указаниями ГК РФ в сделке найма арендуемой недвижимости участвуют:

  • арендатор, в качестве арендодателя;
  • субарендатор, в лице арендатора.

Совершаемая ими сделка может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. В первом случае арендодатель сдает арендуемую недвижимость за определенную плату.

Во втором субарендатор пользуется им без внесения платы за аренду на протяжении оговоренного сторонами срока. Но в дальнейшем арендатор может пересмотреть свое решение.

Сообразно условиям договора субаренды арендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату.

Он в свою очередь принимает недвижимость, обязуясь платить арендную плату и использовать недвижимое имущество по назначению, содержать его должным образом и передать обратно по истечению срока действия договора субаренды.

Собственник недвижимости должен дать свое согласие на совершение сделки субаренды, оформленное в письменном виде.

Другие моменты

Основной проблемой совершения подобного рода сделок является отсутствие в гражданском праве и иных законодательных актах указаний, предусматривающих вопросы урегулирования отношений участников сделки с учетом ее специфики.

Видео: договор аренды квартиры

Договор заключается в случаях, когда недвижимость сдается на срок более одного года. Как правило, он не должен превысить срок действия основного договора аренды.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Скачайте

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 336 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 618 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 607 hits)

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин «якорный арендатор» активно используется в торговой недвижимости.


Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

  1. Торговые центры микрорайона . Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
  2. Торговые центры района . В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
  3. Торговые центры округа . Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
  4. ТЦ суперокружного типа . Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
  5. Торговые центры региона . Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
  6. Специальные ТЦ . Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют «лицом» торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Стороны договора субаренды нежилого помещения

В сущности, субаренда есть особая форма гражданско-правового договора, в которой сторонами выступают арендатор и субарендатор.

Под выражением «нежилое помещение» подразумевается некая часть здания, предназначенная для использования его для проведения общественных мероприятий либо для осуществления какого-либо вида деятельности.

Оно может использоваться как в коммерческих целях, так и в производственных. Нежилое помещение, расположенное в жилом здании является его неразделимой частью, характеризующейся изолированностью.

Оно имеет отдельный вход, ограничивается потолком и стенами, находится в общем владении либо в чьей-то собственности. Например, если оно расположено в многоквартирном доме.

Правом его владения, распоряжения и пользования обладают все жильцы, так как нежилое помещение входит в категорию общего имущества.

Жилой недвижимости

Как правило, жилая площадь принадлежит на праве собственности конкретному физическому лицу, если он выкупил его в установленном законодателем порядке.

Но он может ее занимать по договору социального найма, заключенному с муниципальным образованием. В такой ситуации он выступает в качестве нанимателя жилой площади.

Он может сдать занимаемую им жилплощадь в аренду третьему лицу, заключив при этом договор субаренды. Нанимателем обретается статус арендодателя, а снявшее ее лицо — субарендатором.

Условия заключения сделки

Арендатор передает арендованное им недвижимое имущество во временное пользование третьему лицу, совершая при этом сделку субаренды, только при условии получения согласия владельца.

В противном случае договор субаренды признается недействительным, а сделка несостоявшейся. В ходе ее проведения заключается договор.

Основное различие сделки аренды недвижимого имущества и субаренды заключается в том, что арендатор сдает взятую им в наем недвижимость.

В сложившейся ситуации участники сделки увеличивается до трех лиц, заинтересованных в ее совершении. Данное обстоятельство в некоторых случаях осложняет исполнение принятых ими обязанностях.

Срок действия договора субаренды не может быть изменен, потому что сообразно указаниям статей 610 и 611 ГК РФ предусматривается условиями, заложенными в него по договоренности заинтересованных сторон.

Правила составления документа

К договору субаренды применяются правила заключения договора аренды, которые утверждены законодателем указаниями гражданского права.

Не исключается вероятность применения нормативов, предусмотренных иными правовыми актами.

Как составить предварительный договор субаренды нежилого помещения читайте в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Как зарегистрироваться в очереди на расселение из аварийного жилья, читайте здесь.

Обязательным условием при заключении договора субаренды является наличие письменного согласия владельца недвижимого имущества.

Оно оформляется в виде отдельного соглашения, которое прилагается к договору субаренды. Норма предусмотрена указаниями статьи 421 ГК РФ.

Но не исключается вариант внесения записи в договор аренды, что владелец не возражает о сдаче в аренду недвижимости арендатором.

Форма и содержание договора субаренды схожи с формой и содержанием основного договора.

Его пояснительная часть делится на отдельные разделы, каждый из которых предусматривает определенные арендатором и субарендатором условия. В заголовок вписывается название договора, его регистрационный номер.

Во вводную часть вносятся персональные данные участников договора, их полномочия, дата его составления и место его подписания с указанием юридического адреса.

В его содержании, представленной основной частью указывается:

Договор субаренды подписывается сторонами, проставляется дата его подписания. Он скрепляется печатью арендатора.

Регистрация соглашения

В соответствии с нормативами действующих законодательных актов договор субаренды, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации.

Она осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр на основании заявления сообразно указаниям статьи 425 ГК РФ. К нему прилагается ряд документов, включая договор субаренды.

Если он не будет зарегистрирован в установленном законодателем порядке, то переходит в разряд недействительных договоров.

В сложившейся ситуации субарендатор теряет гарантии на обеспечение защиты его прав и интересов в законном порядке.

Если договор аренды будет досрочно прекращен, то договор субаренды теряет свою значимость, а срок его действия тоже прекратится. Он подлежит аннулированию при признании договора аренды в качестве недействительного.

Фото 2

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

  • Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия
Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Кто является арендатором?

Фото 4

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды , согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

  • Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
  • Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
  • Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

  • Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
  • Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

  • Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
  • Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
  • Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
  • Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.


Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

  1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
  2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
  3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
  4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
  5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/
  • http://domdomoff.ru/storony-dogovora-subarendy.html
  • https://komimu.ru/contracts/how-to-properly-call-the-parties-to-the-sublease-agreement-sublease-agreement-of-part-of-nonresidential-premises.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий