Как купить квартиру у застройщика в ипотеку

 

Пошаговая инструкция как купить квартиру в новостройке без риска: советы юристов как избежать ошибок, проверить застройщика и как сэкономить Стоит ли покупать квартиру в новостройке и когда это выгоднее сделать. Что нужно знать покупая квартиру в новостройке. Список документов. В статье мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Особенности сделки при покупке квартиры в новостройке

Приобретая новое жилье, следует внимательно ознакомиться со всей документацией. Подписывая договор, необходимо учесть обязательные пункты, которые должны быть прописаны в документе. Среди них:

  • Реквизиты обеих сторон.
  • Полная характеристика объекта.
  • Сроки строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.
  • Стоимость.
  • Форма и порядок оплаты.
  • Гарантийные условия.
  • Форс-мажорные ситуации.
  • Перечень документации.
  • Срок действия.

Оговорив условия договора, его можно подписывать. Однако, не каждый может сразу выложить крупную сумму, поэтому существует несколько способов покупки недвижимости.

Оформление ипотеки на новостройку

Если приобретается новая жилплощадь на кредитные средства, следует выбрать такого застройщика, который аккредитацию прошел у банков, в таком случае у заемщика есть ряд льгот и преимуществ в получении ссуды. Если строительство дома завершено, и строительная организация получила все необходимые правоустанавливающие документы, то квартиры получают статус вторичного жилья. Соответственно, при оформлении сделки, будет подписан договор купли-продажи. 

Бываю ситуации, когда дом возведен, есть на него акт ввода в эксплуатацию, при этом строительная компания свидетельство о праве собственности не получила. В таком случае при получении ипотеки, подписывается предварительный договор купли-продажи.    

Важно! Не все банки предлагают такую схему кредитования.

Взять ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме можно несколькими способами.

По переуступке права

В данной ситуации объект приобретается по договору долевого участия у предыдущего покупателя. Не все банки предлагают такую программу кредитования, поскольку есть ряд сложных моментов. Среди них:

  • Залогом является права требования к строительной компании, а не реальный объект.
  • Кредитор получает меньше дохода от данной программы по сравнению с другими, более востребованными.
  • Ипотека переуступки  более рискованная для банков, так как есть вероятность заморозки жилья или нарушение срока сдачи дома. 

По договору долевого участия

Особенность данного вида ипотеки состоит в том, что объектом залога выступает ДДУ, который регламентируется 214-ФЗ.

Важно учесть, что сначала заключается кредитное соглашение с банком, затем потенциальный покупатель с застройщиком подписывают договор долевого участия, который в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреесте. 

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, и на него застройщик получит правоустанавливающие документы. Дольщик на квартиру получит выписку из ЕГРН и подпишет с кредитором дополнительное соглашение о смене залога, которым станет новая жилплощадь. 

Важно! Если вам строительная компания предложит заключить предварительный договор ДУ, то делать этого не стоит. Поскольку такой вариант сделки поступает от ненадежных застройщиков, целью которых является нечестное ведение бизнеса: работа не по закону. Таким образом, можно вложить свои деньги в долгожданную квартиру, но никогда ее не получить. 

По договору с жилищно-строительным кооперативом

При покупке квартиры у ЖСК, как правило, заключаются соглашения паевых взносов или паенакопления. Это вполне законная сделка, которая дает возможность начать строительство. Деятельность таких организаций контролируется статьями 110- 123 Главы 11 ЖК РФ, а также положением о потребительских кооперативах п.2, § 6 ГК РФ. Однако, в данном случае ответственность сведена к минимуму, а цены на квартиры довольно низкие по отношению к рыночной стоимости, что, конечно же, привлекает потенциальных покупателей. Все сделки признаются законными, но, получить ипотеку под такое строительство довольно затруднительно.

Помимо выше перечисленных вариантов приобретения нового жилья, есть еще и другие.

Покупка недвижимости у собственника

Приобрести квартиру в новостройке у владельца прекрасный вариант. Жилплощадь фактически «чистая», но при этом можно натолкнуться на некоторые сложности: 

  • Регистрация несовершеннолетних детей.
  • Квартира находится в залоге у банка.
  • Незаконная перепланировка.
  • Ошибки в правоустанавливающих документах.  

Приобретаем жилье у подрядчика

Вполне справедливо мнение, что купить новостройку у подрядной организации выгоднее всего. Он заинтересован в быстрых продажах, в получении реальных средств, а следовательно, не завышает цену на квартиру. Однако, такие сделки довольно рискованны, так как не гарантируют конечный результат.

Важно. Оформляя договор о покупке недвижимости в новостройке напрямую у подрядчика, вы рискуете, так как приобретаете лишь право на жилье после завершения строительства. Организация не предоставляет никаких гарантий, а отвечает только за подлинность и законность предоставляемой вам документации.

С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку?

Если вы в приобретении недвижимости будете пользоваться услугами банка, все-таки вам стоит себя подстраховать. А именно, вы должны произвести подготовительные действия для того, чтобы сделка состоялась, более того, недвижимость досталась вам без каких-либо серьезных затруднений.

Рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

Проверить юридическую чистоту

В первую очередь вы должны проверить так называемую юридическую чистоту объекта. Дело в том, что иногда застройщики, продающие недвижимость, которые предлагаю приобрести жилье по привлекательным ценам, имеют какие-либо проблемы с документами и оформлением недвижимости.

Отдав денежные средства, вы столкнетесь с такими проблемами, что просто невозможно оформить право собственности ввиду того, что дом признан аварийным, уже имеет законного собственника или просто нет разрешения от администрации на продажу квартир.

Для того чтобы не остаться с носом, вы должны самостоятельно проверить все документы, которые свидетельствуют о том, что строительство осуществляется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли все необходимые проверки, а также переданы на баланс управляющей организации.

Если вы не знаете, как именно произвести подобные проверки, то вам следует обратиться к юристам, которые проконсультируют вас в данном вопросе. Не скупитесь на эту процедуру, ведь вы можете стать жертвой мошенников, и поплатиться еще большей суммой.

Изучить домовую книгу

Далее, вам необходимо изучить домовую книгу. Если вы являетесь первоначальным владельцем недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там.

Туда должна вноситься вся информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости, о квадратуре, а также о людях, которые будут являться собственниками или проживать в недвижимости.

Эти документы также необходимо предоставить в банк.

Скачать бланк домовой книги на квартиру.

На что обратить внимание?

Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.

Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:

  1. Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
  2. Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций, подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
  3. Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программах, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк, который предлагает вам ипотечное кредитование.
Фото 1

Подводные камни

Чем опасна покупка квартиры в новостройке, есть ли подводные камни и как на них не напороться?

Чтобы избежать возможных рисков при покупке квартиры у застройщика, следуйте советам:

  • заключайте сделку только с надежным и проверенным временем застройщиком;
  • избегайте проектов, которые медленно строятся и находятся на грани заморозки;
  • убедитесь в наличии аккредитации новостройки в банке, ведь если таковой нет, взять ипотеку на квартиру в таком доме у вас не получится;
  • старайтесь заключить договор долевого участи – наиболее безопасный вариант.

Берегите свои деньги, время и нервы – несколько раз подумайте перед совершением сделки и ни в коем случае не выбирайте квартиру и застройщика на эмоциях.

Порядок оформления

Оформление покупки квартиры в новостройке отличается наличием четырех обязательных шагов:

  • подготовка пакета необходимых для сделки документов;
  • составление и подписание договора купли-продажи;
  • передача денежных средств покупателем продавцу;
  • регистрация купленной собственности в ЕГРН.

Ниже в статье вы сможете узнать о каждом из приведенных этапов более подробно.

Документы

Со стороны покупателя для успешной сделки должны быть следующие документы:

  • паспорт для удостоверения личности;
  • согласие супруга на покупку (если недвижимость приобретается в браке);
  • кредитный договор и справки о доходах (для ипотеки).

Тут можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

При обращении в банк список необходимых документов может существенно расшириться, поэтому перед обращением в конкретную организацию поинтересуйтесь о перечне бумаг.

Со стороны застройщика должны быть предоставлены указанные ниже бумаги:

  • учредительная документация;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • финансовые отчеты за последние три года;
  • информация о платежных реквизитах.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, о чем всегда следует помнить.

Договор

Целью всей сделки является подписание договора купли продажи, который должен:

  • содержать в себе исчерпывающую информацию об участвующих сторонах, сумме и дате заключения сделки;
  • включать в себя подписи сторон с полной расшифровкой.

Подписанный договор в дальнейшем будет необходим для регистрации собственности покупателем в органе ЕГРН.

Рекомендуется подписывать договор в присутствии специалиста по недвижимости, чтобы при необходимости он разрешил возникшие вопросы и проследит за юридической чистотой сделки.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.

Внесение оплаты

В случае с застройщиком, который является юридическим лицом, расчеты должны происходить только в безналичной форме.

Для этого можно воспользоваться следующими способами:

  1. Безналичный расчет на расчетный счет. Не рекомендуется использовать этот способ в связи с множеством доступных схем мошенничества. Однако, если вы прониклись небезосновательным доверием к продавцу, можно прибегнуть к этому методу.
  2. Аккредитив. Надежный способ, полностью исключающий мошенничество с обеих сторон. Единственный недостаток – данную услугу предоставляют далеко не все банки.

Запомните – оплата должна производиться после официальной регистрации договора ДДУ.

Регистрация собственности

После получения на руки договора купли-продажи необходимо:

  • приложить его к пакету необходимых документов;
  • отправить на рассмотрение в ЕГРН, предварительно оплатив пошлину.

Далее следует дождаться одобрения заявки и получить на руки свидетельство, устанавливающее за вами полное право собственности относительно купленной квартиры.

Что нужно знать, когда приобретаешь новое жилье 

Квартира в новостройке является довольно привлекательным вложением капитала, однако, большинство потенциальных покупателей все же опасаются покупать ее на стадии строительства. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Положительные стороны

  • Огромный выбор и возможность подобрать вариант на свой вкус.
  • Современная планировка.
  • Возможность внести коррективы на этапе строительства.
  • Новые коммуникации.
  • Современные и качественные стройматериалы.
  • Экономия средств.
  • Удобная инфраструктура.

Более того, вы становитесь первым владельцем, а следовательно, у квартиры нет никакого негатива!

Отрицательные стороны

  • Время ожидания между строительством и заселением.
  • Шум от ремонтных работ в соседских квартирах.
  • Дополнительные затраты средств на устранение неполадок.
  • В случае покупки черного каркаса, продолжение ремонта.
  • Заморозка строительства по вине застройщика.

Рассмотрев плюсы и минусы приобретения новостройки, целесообразно поговорить о юридической стороне и ознакомиться с бумагами, которые вам должна предоставить строительная компания.

Какие документы потребуются

Чтобы подать заявку на предоставление ипотеки, потребуется наличие следующего перечня базовых документов:

  • ксерокопия паспорта;
  • ксерокопия идентификационного номера налогоплательщика, а также свидетельства о постановке на налоговый учет;
  • ксерокопия документов об имеющемся образовании;
  • ксерокопия свидетельства о рождении ребенка (если есть);
  • справка о доходах (минимально требуемый срок работы в организации устанавливается каждым банком в отдельности);
  • ксерокопия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
  • ксерокопия военного билета (в случае если заемщик пребывает в призывном возрасте);
  • ксерокопия свидетельства о браке (либо разводе);
  • ксерокопия заверенной работодателем трудовой книжки.

В момент предоставления ксерокопий вышеизложенного перечня документов заемщик должен одновременно предоставить их оригиналы.

Особое внимание заемщику нужно уделить внимание справке о доходах: от этого документа прямым образом зависит размер выдаваемой банком кредита, а также условий кредитования. При этом лучше всего указывать все имеющиеся источники заработка.

Также, помимо основного пакета

документов

для покупки квартиры, банк может потребовать:

  • справка о регистрации;
  • ксерокопия паспортов наиболее близких родственников лица, оформляющего ипотеку;
  • ксерокопия пенсионного удостоверения, а также справки о размере пенсии, получаемой пожилыми родственников;
  • предоставление информации о наличии собственного имущества (автотранспорт, ценные бумаги, недвижимость);
  • предоставление выписки с банковских счетов за последние полгода;
  • справка, выданная наркологическим и психоневрологическим диспансерами.

Помимо этого, банк в обязательном порядке запросит информацию о наличии положительной кредитной истории лица, совершающего заем. При этом он также может проверить все совершенные операции по оплате коммунальных услуг.

В том случае, если в процессе заключения ипотечной сделки будут участвовать несколько заемщиков либо поручителей, то банк в обязательном порядке запросит с этих лиц идентичный пакет документов.

После одобрения банком поданной заявки, заемщику выделяется определенное время для того, чтобы найти квартиру для покупки. Как правило, на это дается 1 месяц, однако можно попросить банк продлить срок на незначительное время.

Если у вас не получился бизнес, то возможно вам понадобится ликвидация ООО с долгами. В этом вопросе мы — специалисты!

Вы не знаете, что такое ОКФС? Не беспокойтесь, вы в этом не одиноки. Смотрите ответ тут:

А вот, чтобы понять, как узнать БИК, достаточно прочитать эту статью.

Далее, когда банк одобрит найденное заемщиком жилье, банк производит следующие операции:

  • оценка выбранного заемщиком жилья;
  • страхование жилой недвижимости и также трудоспособности и здоровья покупателя.

После этого, банк заключает кредитный договор с заемщиком, который обязуется выплатить за квартиру недостающую сумму. Далее весь подписанный пакет документов передаются на государственную регистрацию.

Фото 2

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

  • подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
  • фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
  • срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Подробная пошаговая инструкция как купить квартиру на вторичном рынке описана у нас на сайте.

Документы на тему статьи

Приобретение собственной квартиры в новостройке в 2019 году – мечта многих россиян, осуществление которой связано с определенными трудностями и рисками.

Не спешите пугаться и отказываться от своей давней цели – при правильном и ответственном подходе к выбору и покупке объекта недвижимости вы сэкономите большой объем времени, средств и нервов, особенно при обращении за помощью проверенного агентства недвижимости или риелтора.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Спрос на недвижимость растет из года в год, ведь каждой семье хочется иметь собственную квартиру. В связи с этим рынок предлагает большой выбор жилья, начиная от вторичного и заканчивая новостройками на стадии котлована. Однако, приобретение нового имущества таит в себе определенный риск, ведь порой даже самые надежные застройщики могут в одночасье оказаться несостоятельными. Прежде чем совершить покупку квартиры в новостройке, изучим пошаговую инструкцию, которая станет палочкой-выручалочкой для многих. 

На видео о возможных проблемах при приобретении жилья в новостройке

Покупка квартиры в новостройке — дело непростое, требующее вложения определенного количества времени и финансов. Многие желающие купить квартиру сталкиваются с различными сложностями из-за незнания всех тонкостей этого процесса.

Конечно, купить жилье в новостройке можно гораздо быстрее и дешевле, чем приобрести квартиру на вторичном рынке. Финансовая сторона вопроса. Как показывают среднестатистические данные, стоимость квартиры в находящемся в процессе строительства доме будет стоить ориентировочно на 13% дешевле по сравнению с такой же точно квартирой на вторичном рынке.

Как правило, при покупке квартиры у застройщика стандартная процедура оформления всех необходимых документов занимает 2-4 недели, однако в некоторых случае данный процесс может быть затянут до полугода. Плюс к этому, покупателю необходимо ожидать момента постройки и сдачи в эксплуатацию строящегося здания. Вот как раз с этим и возникают различные риски, потому как сам дом может строиться достаточно продолжительное время. А бывают и такие случаи, когда по определенным причинам дом вообще не достраивается.

То есть человек, решивший купить квартиру в практически не существующем доме, по сути приобретает «воздух», а посмотреть на свою квартиру он может только на бумаге. А об алгоритме покупки готового жилья вы можете прочитать тут.

Чтобы максимально снизить возможные риски при покупке недвижимости в строящемся здании, от покупателя требуется детальное изучение ранок жилой недвижимости, при необходимости обратившись за помощью к профессиональным консультантам.

Фото 3

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке

Какие этапы предполагает покупка квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция с расшифровкой каждого этапа представлена ниже, и вы можете с ней ознакомиться:

  1. Оцените возможности своего бюджета. Особое внимание к собственной платежеспособности следует уделить при покупке квартиры в новостройке за счет ипотечных средств. Убедитесь в том, что расходы по кредиту в месяц не будут превышать половины месячного достатка. В противном случае можно попасть в финансовую яму.
  2. Выберите подходящую квартиру. Этот этап уже был рассмотрен ранее. Определите, чего конкретно вы ожидаете от своего будущего жилья и вложите в него свои средства.
  3. Подготовьте пакет документов. Проверьте не только список подготовленных бумаг, но и правильность их оформления как с юридической, так и грамматической точки зрения. От этого этапа будет зависеть много – от одобрения по ипотеке до шансов успешной постановки собственности на регистрационный учет. Уделите этому особое внимание.
  4. Заключите сделку. На этом этапе подписывается договор купли-продажи и производится оплата покупки – перечисление средств на счет продавца.
  5. Зарегистрируйте собственность. Здесь потребуется собрать документы, составить заявление, оплатить пошлину, дождаться результатов проверки и в случае одобрения – получить свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру.

Выше описана стандартная процедура приобретения недвижимости в новостройке. Ниже будут рассмотрены отдельные случаи покупки нового жилья, при которых некоторые пункты указанного выше порядка действий будут несколько изменяться либо дополняться.

В ипотеку

Основные отличия при покупке квартиры в новостройке в ипотеку заключаются в следующем:

  • необходимость составления кредитного договора и получения разрешения от банка;
  • выбор объекта недвижимости после получения одобрения банка;
  • необходимость объективной оценки жилья и предоставления сертификата в банк;
  • обязательное в большинстве случаев страхование.

Также при покупке жилья в ипотеку потребуется расширенный пакет документов, в число которых должны входить бумаги, подтверждающие хорошую платежеспособность заемщика.

По переуступке

Оформление покупки квартиры в новостройке по переуступке прав требований – довольно редкий процесс, отличающийся различными сложностями.

Так, права по такому договору переходят к новому собственнику квартиры в объеме, равному тому, в котором они принадлежали предыдущему владельцу недвижимости.

Также переуступка осуществляется строго после оплаты стоимости, указанной в договоре, либо одновременно в процессе перевода долга определенного размера к новому владельцу.

Обязательно требуется согласие застройщика.

Тут представлен образец договора переуступки права собственности на квартиру.

У собственника

Покупка квартиры в новостройке у собственника ничем не отличается от стандартного случая, описанного в общем примере.

Здесь также необходимо:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • передать продавцу указанную в договоре сумму денег;
  • отправить определенный пакет документов в ЕГРН для регистрации права собственности на купленное жилье.

У подрядчика

Достоинства покупки квартиры у подрядчика – более низкие цены и возможность найти отличный вариант по доступной стоимости.

Суть состоит в том, что:

  • застройщик за неимением средств на строительные материалы или по любым другим причинам продает построенные квартиры по низкой цене подрядчикам;
  • те, в свою очередь, получают права на собственность и распоряжаются ими в своих целях, в число которых чаще всего входит перепродажа по низкой стоимости.

При покупке квартиры у подрядчика необходимо очень внимательно проверять все его документы, и особое внимание уделить бумагам, подтверждающим право подрядчика осуществлять продажу квартиры от собственного имени.

Осторожность следует проявлять и при оплате сделки, так как в этой сфере широко распространено мошенничество разных мастей.

На стадии котлована

Люди, которые вкладывают свои деньги в жилье на первых этапах строительства, имеют возможность сэкономить до 30% на покупке квартиры.

Это связано с низкими ценами на квартиры в новостройках на стадии котлована.

В этом случае выгоду имеют обе стороны:

  • покупатель получает возможность сэкономить до трети цены;
  • застройщик – возможность привлечения не кредитных средств на строительство объекта недвижимости.

Именно по этой причине покупка жилья на стадии котлована пользуется большой популярностью среди разных категорий граждан.

При покупке квартиры на стадии котлована рекомендуется пойти по пути договора долевого участия.

В этом отношении государство уже давно установило нормы, которых должны придерживаться обе стороны договора, в связи с чем мошенничество в этой сфере практически полностью исключено.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Фото 4

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

  • на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
  • документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
  • сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
  • сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
  • сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
  • иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
  • уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
  • анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://yur-zakon.ru/pokupka-kvartiry-ot-zastroyschika-v-ipoteku-poshagovaya-instrukciya.html
  • http://yur-zakon.ru/pokupka-novostroyki-v-ipoteku-poshagovaya-instrukciya.html
  • https://ipotekaved.ru/pokupka/kvariry-v-novostroyke.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-ipoteku/v-novostrojke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий