Как купить жилье в испании

 

Как купить недвижимость в Испании гражданину России и иностранцу? Подробно рассмотрим все этапы приобретения жилья, проведения сделки купли-продажи, дополнительные расходы на покупку и многое другое. Что выгоднее купить квартиру за границей или снимать. Сколько стоит содержать такое жилье.

Что выгоднее: купить или снимать

Мой товарищ Иван — тоже любитель Аликанте. Он сознательно не стал покупать здесь квартиру, хотя ездит всей семьей сюда каждый год на пару месяцев в конце осени. Иван арендует жилье, причем всегда у одного и того же хозяина. Тот доволен постоянным клиентом и дает скидки.

В итоге Иван ездит в Аликанте как к себе домой, хотя никакого дома у него там нет. Вернувшись из отпуска в ноябре, он сразу же подтверждает аренду на следующий год и покупает билеты на самолет. Бюджет его отпуска на пятерых на ближайшую осень: 1000 € (71 837 Р) за перелет и 1500 € (107 755 Р) за квартиру на 1,5 месяца. Итого — 2500 € (179 592 Р).

Четырехкомнатную квартиру рядом с пляжем и с видом на горы Иван арендует осенью за 1000 € в месяц

Если сравнить расходы Николая, у которого есть свое жилье в Испании, и Ивана, который арендует квартиру, то видно, что снимать для отпуска выгоднее.

Николай только на содержание квартиры тратит ежегодно 1968 € (141 375 Р), а еще много денег он потратил на покупку квартиры и до сих пор выплачивает ипотеку. Расходы Ивана — 1500 € (107 755 Р).
На «Эйр-би-эн-би» сотни предложений аренды жилья на побережьеПредложений долгосрочной аренды много. С хозяевами можно торговаться, а если в доме что-то не понравилось, можно просто переехать в другой. Это гораздо проще, чем пытаться продать купленную за границей недвижимость

Я решила купить сразу дом — ну чтобы поселиться в нем на пенсии. По цене дом сравним с дачей в Подмосковье, а климат лучше. Посмотрела десяток вариантов и сделала расчет.

Что выгоднее: купить или снимать жилье в Аликанте

Дом с 2 спальнямиКупить150 000 €Снимать1200 € в месяц (14 400 € в год)Доп. траты при покупкеКупить15 000 €Снимать—Регулярные расходы в годКупить6000 € на обслуживаниеСнимать—Итого за 10 летКупить225 000 €Снимать144 000 € Итого за 20 летКупить285 000 € Снимать288 000 €

Получилось, что и для постоянного проживания аренда — вполне разумный вариант.

Испанская виза

Приезжать в отпуск на пару месяцев в году проще по обычному туристическому «шенгену». Испания охотно дает мультивизы, а владельцам квартир в последнее время давали визы на пять лет. По ним можно проводить в Шенгенской зоне до 90 дней в течение полугода.

Как самостоятельно оформить Шенгенскую визу

Если планируете жить дольше трех месяцев подряд, придется получать вид на жительство. И при этом брать на себя обязательство проводить в Испании не менее 183 дней в году, иначе ВНЖ не продлят. В русскоязычной общине есть даже такой термин «высиживать ВНЖ», обычно говорят: «Не могу пока приехать в Россию, мне надо высиживать ВНЖ». А если живешь в Испании больше 183 дней, то становишься налоговым резидентом, и начинается целая эпопея с налогами.

Чтобы получить ВНЖ в Испании, нужно соблюсти одно из условий:

  1. Купить квартиру стоимостью от 500 000 €.
  2. Доказать, что у вас есть стабильный доход и вам не нужно работать на территории Испании — для этого пригодятся выписки из банка, справки о недвижимости в собственности и другие документы.

Можно еще получить ВНЖ, если вы учитесь в испанском вузе, у вас контракт с испанской компанией, вы открыли в Испании бизнес и создаете рабочие места или вложили существенную сумму в местную экономику: сделали вклад от 1 млн евро или купили государственных облигаций на 2 млн евро. Словом, есть к чему стремиться.

Жизнь в Барселоне

Ипотека в Испании

По данным испанского реестра недвижимости, в 2019 году россияне оказались на 9-м месте среди иностранцев в Испании, оформивших ипотечные кредиты. Средняя процентная ставка — 2,29% годовых, средний размер — примерно 120 000 € (8 683 812 Р), срок — 23 года, ежемесячный платеж — 544 € (39 367 Р).

Испанский реестр недвижимостиPDF, 4 МБ

Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.

Поиск недвижимости в Испании

Начинать рекомендуем с изучения особенностей рынка недвижимости Испании. Статистику цен на недвижимость вы можете найти здесь. Прочитайте также свежие статьи и новости об этой стране, ознакомьтесь с «личными опытами» людей, которые уже приобрели недвижимость.

В 2019 году съемочная группа съездила в Испанию и подготовила серию видеосюжетов из популярных курортных регионов. Посмотрите спецпроект «Испанская мечта», чтобы составить лучшее представление о том, что там продается.

Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить у них непонятные для вас вопросы. Определиться с выбором поможет и посещение выставок по зарубежной недвижимости.

Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на . Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «связаться с продавцом»).

Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Фото 1

А если купить и сдавать квартиру в Испании

Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.

Квартира с одной спальней обошлась в 175 000 € (12 571 458 Р). Для покупки пришлось взять ипотеку в испанском банке на 20 лет. Риелторы уверяли, что спрос на краткосрочную аренду огромный и недостатка в жильцах не будет.

Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.

Короче: не вышло.

Эти многоэтажки строились во время ипотечного бума начала 2000-х. С тех пор квартиры в них подешевели на десятки процентов

Ипотека в Испании

Докризисная Испания (до 2008 года) была известна щедростью в вопросах выдачи ипотеки. Тогда местные банки были готовы финансировать 110% от цены объекта, т.е. недвижимость можно было купить, не имея ни евро собственных сбережений, банк мог оплатить даже государственные налоги на сделку. Причем, такие условия были доступны и для нерезидентов. Когда начался кризис, требования существенно ужесточились. Но времена меняются и сейчас ипотека в Испании для иностранцев снова доступна.

Типичные условия кредитов в Испании:

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Налог на покупку недвижимости

Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка».

На вторичном рынке

Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке

Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.

Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.

Подробнее о налогах в Испании читайте здесь.

Услуги риэлтора

Стандартная комиссия риэлторов в Испании – 3-5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.

Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гонорар юриста

Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату - €50-300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500-2000, третьи берут процент от цены объекта – 1-1,5%.

Нотариальные расходы и регистрация объекта

За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус, как правило, получается 1-2% от цены объекта.

Услуги переводчика

Если покупатель не понимает испанский, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.

Ипотечные сборы

В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо будет оплатить оценку объекта (€300-500), сбор за открытие кредита (0,5-1%), застраховать имущество (€100-1000 в год в зависимости от суммы покрытия и тапа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно оплатить услуги ипотечного брокера – 0,5-1% от суммы кредита.

Читайте также:
  • Расчет расходов на покупку новой квартиры в Аликанте.
  • Расчет расходов на покупку элитной виллы на Коста-дель-Соль.
  • Расчет расходов на покупку квартиры в Барселоне.
Фото 2

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?

Граждане любой страны мира могут купить недвижимость в Испании. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.

Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке: совершают около 15% от всех сделок. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землей, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?

Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.

С 2013 года вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500000, получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась, и с учетом последних поправок стала самой востребованной в Евросоюзе.

Читайте подробнее о различных способах получить ВНЖ в Испании.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?

Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.

Из этой статьи вы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании.

Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счета в Испании или создании юрлица (что может потребоваться при сделке), необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

В 2019 году в Испании зарегистрировано 513814 сделок с недвижимостью, что на 17% больше, чем годом ранее. В том числе, 100095 объектов купили иностранцы.

Кто покупает жилье на испанском побережье

Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.

На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.

Русские стали осваивать курорты Испании в девяностые: через покупку недвижимости отмывали криминальные деньги — судебный процесс по делу «русской мафии» продолжается до сих пор. В 2000-е в Испанию потянулся российский средний класс: в основном едут в Барселону, Марбелью и Аликанте.

Сколько стоит 1 м² жилья в Европе

Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов (15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов (4-е место), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости (3-е место среди иностранцев). По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку». Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.

Меня привлекает провинция Аликанте, потому что там больше 300 солнечных дней в году, +20 °C в январе, просторные пляжи, прекрасные горы и три урожая фруктов в год.

Как объехать Испанию на трамвае

Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.

В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.

В храме Архангела Михаила в испанском городе Алтея на православные праздники не протолкнуться

За последние два десятилетия русские вышли на верхние строчки рейтинга покупателей недвижимости в Испании и не покидают их, несмотря на кризисы и рост евро. Риелторы изучают статьи о привычках, повадках и местах обитания русскоязычного покупателя и открывают офисы чуть ли не на пляже.

Портрет русского покупателя испанской недвижимости: советы по продаже жилых помещений клиентам из России — на испанском

Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.

В объявлениях риелторских агентств в Аликанте цены на дома начинались от 100 000 € (7 236 510 Р). Банки давали ипотеку под 2,5—4% годовых. Но когда я поговорила с владельцами квартир, оказалось, что эта цена не окончательная, а стартовая.

Эта риелторская контора в Бенидорме несколько лет работала с русскоязычными покупателямиПредложения из разных городов: Полоп, Вильяхойоса, Бенидорм, Ла Нусия
Фото 3

Пошаговый алгоритм сделки с недвижимостью в Испании

Этап 1. Подготовка к сделке

Идентификационный номер иностранца

Для проведения крупных сделок, в том числе, покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.

Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета. Обычно риэлторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.

Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично не обязательно.

Счет в испанском банке

Для проведения сделки понадобится счет в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Bankia, Caixabank.

При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т.п.). Многие банки просят предоставить документы с переводом на испанский и легализацией.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счет можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции можно проводить удаленно.

Этап 2. Бронирование и проверка объекта

Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3-5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.

После бронирования недвижимости риэлтор заказывает справку из Реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта или улучшение прилегающей инфраструктуры.

Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель может вернуть задаток в полном объеме.

Этап 3. Предварительный договор

После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, Contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Заявка на кредит (в случае необходимости)

Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риэлтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Читайте подробнее о том, как взять ипотеку в Испании.

Ни одна сделка с недвижимостью в Испании не проходит без участия нотариуса.

Этап 4. Нотариальный договор

Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.

Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (Escritura Publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например, риэлтор. Также если сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон - иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.

Как правило, еще до подписания купчей стороны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента любые другие операции с ним невозможны.

Затем стороны подписывают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.

Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об оплате налогов и коммунальных счетов. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи, оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.

После подписания купчей надо также переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на имя нового владельца. Как правило, риэлтор помогает клиенту в этом вопросе.

Этап 5. Оплата сделки

Самый распространенный способ оплаты недвижимости в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки

Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в Реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://journal.tinkoff.ru/kvartira-v-ispanii/
  • https://prian.ru/pub/15474.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий