Что такое межевание многоквартирного дома

 

Межевание придомовой территории многоквартирного дома не ограничивается.. Межевание земли под многоквартирным домом дает владельцам.. Для чего нужно межевания жилого дома и основные проблемы в его проведении. Государственная регулировка данного процесса и не совершенная нормативная база.

Содержание

На какие законы опирается процесс?

Информация о том, как должно проводиться межевание участка под МКД есть в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельный кодекс регулярно подвергается поправкам. К примеру, были изменения в виде прекращения действия статьи 26. После этого межевание участка МКД проводят по статье 11.9 ЗК и по градостроительному законодательству.

Рассмотрим новые требования к тем участкам, которые были образованы или изменились:

  1. Общая максимальная или минимальная территория возле дома определяется по регламенту Градостроительного кодекса.
  2. Если регламент ГК не распространяется на определенный участок, его величина будет определена по Земельному кодексу, или иным законодательным актам.
  3. Определяя размеры территории у МКД нельзя, чтобы межевая черта пересекала границы площадей, на которых располагаются государственные объекты.
  4. Земля не будет выделена в случае, если создание участка помешает применению объектов недвижимости, находящихся на нем законно.
  5. Невозможно выделение территории или изменение ее границ при наличии по отношению к ней действующих ограничений, которые запрещают дозволенную эксплуатацию.
  6. Площадь у здания должна быть сформирована рационально без препятствий охране территорий и противоречий ЗК и прочим законам. Межевание участка должно быть проведено без огрехов (вклинивание, вкрапление, изломанность границ, чересполосица), что может стать причиной отсутствия возможности размещать на территории недвижимость.
  7. Участок не будет выделен, когда его границы имеют пересечение с территориальными зонами, лесничеством, лесопарками, кроме формирования площади для геологического исследования недр и добычи ПИ. При этом разрешается выделять участок, если на нем размещены линейные объекты, плотины, электростанции, водохранилища и прочие водоемы, созданные человеком (п. 7, ФЗ № 171 от ).

Сроки и стоимость выполнения работ

Проект межевания участка кадастровыми инженерами выполняется за 2-4 месяца. Точные сроки оговариваются заказчиками и фирмой, куда обратятся уполномоченные жильцы.

Цена на проект варьируется от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от конфигурации участка, его размера и необходимых бумаг для согласования проекта.

По закону оплата межевания — обязанность органов власти. На деле нередки случаи, когда не дождавшись действий со стороны муниципалитета, жильцы решают оплатить процедуру за счёт собственных средств. Процедура возврата потраченной суммы законом не предусмотрена.

Разрешение спорных вопросов

Земля под МКД стала общей долевой собственностью жильцов – пора наводить порядок в границах своих владений. Отныне вы вправе кардинально решить вопрос с самовольной застройкой общей территории. Конечно же, по решению суда.

Что считается самовольной постройкой?

В статье 222 ГК РФ одним из признаков «самовольности» считается застройка без разрешения на то собственников.

В этот разряд попадает:

  • ограждение парковочного места кем-то из жильцов;
  • возведение гаража;
  • пристройка к дому, где открыта аптека, магазин, предприятие бытового обслуживания, кафе.

Плюсом для владельцев земельного участка, находящегося в общей долевой собственности жильцов является то, что напрямую с исковым заявлением в суд может обратиться любой из собственников. Для остальных жителей МКД, где не размежёвана территория, существует другой порядок: обращение в префектуру, муниципалитет и так далее. Если чиновники бездействуют, только тогда жильцы вправе обратиться в судебную инстанцию.

Не предпринимайте действий по самостоятельному сносу незаконных построек – дождитесь решения суда.

Об порядке оформления и постановки на кадастровый учёт рассказывает представитель земельно-кадастровой компании:

Как определить границы

Согласно действующим нормам права обязанность по проведению межевания относительно территории, расположенной под многоквартирным жильем, возложена на органы муниципалитета.

На самом же деле при составлении бюджета рассматриваемое направление берется в расчет в последнюю очередь, поэтому органы власти говорят о том, что финансов недостаточно и вопрос, относительно проведения межевания остается в подвешенном состоянии.

Стоит отметить, что у собственников жилых построений имеется возможность взять инициативу в свои руки и заказать межевые работы самостоятельно.

По этой причине стоит сказать, что ждать действий от властных структур не стоит, если можно решить проблему самим. Согласно гражданскому законодательству лица, владеющие помещениями, имеют возможность осуществлять защиту прав по отношению к придомовой территории. Условием в таком случае выступает наличие документации правоустанавливающего значения.

Относительно формирования границ во время межевых работ на земле, располагающейся под многоквартирным помещением, действуют правила:

  • на участке, который формируется, должно располагаться одно здание, к которому прилегают элементы по благоустройству;
  • в границах не могут отражаться проезды, элементы жилых территорий, которые связаны дорожной и уличной сетью;
  • должно соблюдаться зонирование, которое учитывает землепользование по факту (определяется оно органами муниципалитета);
  • границы отведенного надела не должны пересекаться с элементами благоустройства.

Как избежать ошибок при межевании?

Если при межевании участка незаконно была урезана площадь его территории, можно подать в суд. До разбирательства в суде нужно будет в таком случае взять в «Росреестре» справку с указанием правильных размеров участка.

При утере документов или наличии в них ошибок, следует сделать перерасчет участка через кадастрового инженера.

Бывают случаи, когда нет возможности восстановить данные. Тогда границы будут определены по природным или искусственным объектам, находящимся на рассматриваемой местности 15 лет и более.

Осуществление правильного повторного межевания дает возможность обратиться в суд, чтобы выдали другой кадастровый план.

Фото 1

Для чего делается межевание участка под МКД?

Под межеванием понимается комплекс процедур, направленных на установление и фиксирование границ определенных земельных участков.

Только после этого участок фактически отделяется от всей остальной территории. Представляет собой отдельный объект. Результат проведенных работ фиксируется в специальном документе – проекте межевания.

Данный проект является основанием для осуществления кадастрового учета в отношении сформированного участка. А это, в свою очередь, необходимо для регистрации прав сособственников многоквартирных домов на него.

Только после процедуры регистрации жильцы МКД получают законные полномочия для распоряжения землей под домом и возле него. И при возникновении спорных ситуаций по застройке этой земли, размещении на ней любых объектов, их мнение уже должно будет учитываться.

Если жители дома не хотят появления возле него очередной стоянки или магазина, то они будут вправе возражать против этого.

С другой стороны, при оформлении своих прав они получают возможность благоустраивать участок согласно собственным желаниям. Они могут решать вопросы об установке детских площадок, сдаче части участков в аренду.

Кто становится владельцем участка после сноса дома?

Когда речь идет о жилом здании, которое признали аварийным и собираются сносить, выкупная цена помещения для изъятия будет определена при учете стоимости доли в праве собственности на общедомовой актив.

Единого подхода для расчета этой суммы на сегодняшний день нет. При наличии права общедолевой собственности, проживающие в МКД люди могут владеть долей общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), однако не каждый суд примет во внимание данный факт.

Кроме того, 16 статья ФЗ свидетельствует о возможности хозяев помещений владеть земельным участком, находящимся на кадастровом учете.

Почему возникают земельные споры?

Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами.

В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.

На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.

Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.

Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.

Где и как заказать?

Стоит отметить, что проведение межевых действий относительно придомовой территории – сложный процесс, который требуется использовать специальное оборудование. Проводится процесс согласно нормативам, закрепленным в законодательных актах.

Правом на изготовление проектной документации обладают организации, ведущие геодезическую деятельность. При этом необходимо, чтобы у них было наличие специальной лицензии. Перечень таких компаний можно узнать в органах муниципалитета.

Все взаимодействия с компетентными организациями по рассматриваемому вопросу ведутся лицом, которое имеет соответствующие полномочия, отраженные в протоколе собрания собственников. Зачастую в качестве представителя выбирают председателя товарищества.

Чтобы заказать проектную документацию, требуется посетить или иным образом связаться с компанией, осуществляющей такую деятельность и подать заявку на проведение межевых действий. Совместно с заявлением подается:

  • документ, посредством которого удостоверяется личность заказчика;
  • задания технического характера;
  • кадастровые акты;
  • описываются границы.
Пример заявления на межевание территории

Имеется возможность оформить соглашение с организацией, осуществляющей проектную деятельность, где указывается поручение относительно запрашивания необходимых актов межевыми специалистами. В этом случае необходимой является выдача доверенности.

Для этого уполномоченным лицом составляется и подается заявление. В нем указывается орган, куда совершается обращение. Прописываются личные данные составителя, просьба относительно проведения межевания, указать нужно адрес, по которому расположен дом.

Правоустанавливающие бумаги указываются при помощи реквизитов. Отражается номер надела, закрепленный в кадастре. Указывается, что лицо согласно оплатить работы. В конце листа ставится число и подпись.

Что дает межевание жителям многоквартирного дома?

Необходимость межевания придомовой территории возникает, когда собственники помещений в МКД хотят отстоять принадлежащие им по праву участки от незаконной застройки. Чтобы на земле, принадлежащей ТСЖ, не появились магазины, кафе и автомобильные стоянки, необходимо вовремя определить придомовую территорию и ее границы, и документально зафиксировать данный факт.

В границах отведенной придомовой территории собственникам открываются следующие возможности:

  1. Организация элементов благоустройства (зон отдыха, детских площадок и т.п.).
  2. Ограждение территории для стоянки автомобилей.
  3. Установка шлагбаума при въезде на территорию дома.
  4. Сдача части участка внаём.
ВАЖНО. Проведение межевания придомовой территории и внесение сведений о нём в государственный реестр – одно из условий участия МКД в программе капремонта.

Сроки и стоимость

Фото 3

Подготовка межевой документации осуществляется специально на то уполномоченным лицом в течение 2-4 месяцев. Более точные сроки можно узнать во время личного посещения компетентной организации.

Ценовая политика компаний также разниться, и может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей. На это оказывает влияние размер надела, его конфигурация, и наличие необходимой документации.

Согласно законодательству, оплачивать рассматриваемую процедуру должны властные органы. В жизни же жильцами зачастую принимается решение относительно самостоятельной оплаты межевой процедуры. Затраченные в таком случае финансы не возвращаются.

Как распоряжаться своей землей.

Право на использование приусадебной территории многоквартирных домов передается автоматически при продаже или покупке помещения такого дома. На территории земельного участка можно заниматься обустройством, строительством детских площадок и т.д. В случае возникновения желания загородить долевой участок, необходимо получить специальное разрешение на соответствие градостроительным нормам.

Каждый владелец помещения в доме имеет равную часть земельного участка, но выделять границы собственной доли запрещено. Также запрещено продавать или отчуждать данную долю участка, потому что это нарушает права других владельцев долевой земли.

Содержание отмежеванной территории

Поскольку после процедуры формирования участка он передается в собственность, то обязанность по его содержанию также переходит жильцам многоэтажек.

В пределах данной территории все работы, ремонт дорог и иных объектов осуществляется за счет всех сособственников. Каким образом и в каком объеме нести эти расходы, они также должны решать на общем собрании.

Однако, к примеру, проходящие по ней теплотрассы должны содержаться обслуживающими организациями. Они находятся на их балансе, и обслуживаться должны ими. Для целей их эксплуатации на придомовых участках формируются специальные зоны доступа.

Как долго делаются работы?

Сроки проведения межевания

В общем, сроки проведения этих работ оговариваются в договоре, заключаемом с землеустроительными организациями. Каждая организация определяет необходимое для выполнения ее работниками межевания время исходя из своих расчетов.

Важно отметить, что фактически такой договор можно отнести к подрядным, поэтому срок является его существенным необходимым условием.

Поэтому жильцы могут контролировать их и требовать своевременности выполнения межевания. В среднем эта процедура занимает от полутора до четырех месяцев.

Однако она может затянуться при наличии споров о границах с соседними участками. Все возникающие спорные вопросы разрешаются через суд, а это может отнять немало времени.

Однако пока они не решаться, оформить конечный проект участка будет затруднительно.

Как определяют границы долевого участка, на территории которого расположен многоквартирный дом?

Конфигурация и размер нового участка зависит от размера здания, стоящего на нем и площади, которую это здание занимает. Также в расчет берутся и другие постройки на территории землевладения и, конечно же, помещения для обеспечения нормального функционирования дома.

Все постройки должны соответствовать пожарным нормативам и санитарным нормам  (разрывы между домами для циркуляции воздуха). Но также должны сохраняться все права соседних владельцев недвижимости и земель, арендаторов и жильцов соседних домов.  

Бывают ситуации, когда площадь на местности оказывается меньшей, чем указано в нормативах, а увеличение данного земельного участка за счет других земель невозможно. В таком случаи границы земли под многоквартирные дома устанавливают по уже имеющимся фактическим границам.

После принятия Федерального закона о государственном кадастре №221-ФЗ согласовывать границы смежных земель могут обладатели таких прав:  

  • Право собственности. Исключением являются земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности или земли, которые выданы в бессрочное пользование;
  • Пожизненное владение домами, которое передается по наследству;
  • Бессрочное владение домами. Исключением являются земли, выданные государством или муниципалитетом во владение органам местного самоуправления и другим  государственным организациям;
  • Аренда домов и участков. Если соседние участки арендуют более чем на 5 лет, а владельцами участков выступает муниципалитете или государство.

Кто проводит определение границ придомовой территории

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Обязанность проведения межевания участков МКД по законам РФ возлагается на органы местного самоуправления поселений. На практике данная статья бюджета поселений финансируется по остаточному принципу, поэтому власти часто ссылаются на недостаток средств и вопрос с определением границ придомовых территорий остаётся не решённым.

В то же время, заказать и оформить межевания участка могут сами собственники помещений МКД. Поэтому не стоит дожидаться каких-либо действий от властей и заняться данным вопросом самостоятельно. Владельцы помещений, согласно статье 305 ГК, могут защищать свои права, касательно придомовой территории, при наличии правоустанавливающих документов.

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301, 302, 303, 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Если не оформлены права на участок

Фото 4

Без проведения процедуры межевания МКД жильцы дома не могут использовать его по своему усмотрению и даже не могут защитить его от незаконной застройки.

Отсутствие документов на землю может привести к следующему:

  1. На придомовой территории возможно возведение капитальных и временных построек без согласования с жильцами. Если на строительство будет получено разрешение властей, и оно будет соответствовать градостроительным нормам, снести такие постройки впоследствии будет невозможно.
  2. УК не смогут заниматься вопросами благоустройства территории, в том числе обслуживанием и ремонтом детских площадок и вывозом мусора.
  3. Без оформления земли невозможно вступление дома в государственные программы.
  4. Дом без земельного участка не может войти в программу капитального ремонта и реконструкции, следовательно, все работы, в случае необходимости, будут проводиться за счёт их собственных средств.

Затраты на межевание

Стоимость межевания определяется особенностями конкретного объекта. Как правило, стоимость услуг «под ключ» зависит от территориального расположения объекта, его площади, условий владения и других факторов

В среднем стоимость услуги варьируется в диапазоне от 20 до 30 тысяч рублей.

Финальная цена формируется из ряда факторов:

  • исходные данные – какие документы есть в наличии, какие нужно собрать;
  • подготовка недостающих документов – их сбор, оформление;
  • прочие услуги – взаимодействие с инстанциями, юридическое сопровождение.

Кто осуществляет определение границ?

Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным.

Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.

По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.

Кому нужен проект межевание земельного участка?

В первую очередь в проведении этого процесса заинтересованы жильцы домов. Если у жильцов дома нет прав на земельный участок, а это значит, что не было проведено и межевание и не получен проект, то на этом участке:

  • Без согласия жильцов дома возможно строительство капитальных построек, таких как магазин или фитнес-центр. Также разрешено и временное строительство (металлические гаражи, парковки и т.д.). Такое строительство будет законным, если оно соответствует градостроительным нормам;
  • Управляющие компании могут не заниматься вопросом уборки и благоустройства территории, так как нет документального подтверждения прав на участок. Ответственного лица за ремонтом и обслуживанием детских площадок, может и не быть;
  • Государственные программы не действуют на многоквартирные дома без оформленного земельного участка;    
  • Проведение капитального ремонта, реконструкции и т.д. проводится за счет жильцов дома. Средства государство выделяет только на дома, приусадебный участок которых полностью оформлен и на нем проведено межевание и имеется соответственный проект.

Нередким явлением сейчас бывают судебные разбирательства жильцов соседних домов по поводу размещения границ их участков. Если межевания хотя бы одного такого участка не было сделано, судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.  

В случаи, если хоть на одном из спорных участков было проведено межевание, такой спор решается очень быстро. Направляется компетентный специалист, который на местности указывает на расположение точных границ участка.

Сроки и цена межевания

Определение пределов участка у МКД в среднем может продолжаться полтора-четыре месяца. Сроки должны быть установлены обеими сторонами и указаны в договоре на выполнение работ.

Стоить такая услуга может 15000-35000 рублей, что зависит от размера участка и места, где он расположен. Оплатой работ по формированию границ должны заниматься власти, но на практике нередко это приходится делать представителю владельцев квартир дома.

Постановка на кадучет

Записанный на диск или другой носитель межевой план один из владельцев помещения многоквартирного дома относит в Кадастровую палату.

В течение десяти дней информация об участке ставится на учет, и с этого момента он считается отмежеванным и определенным в границах. Это означает, что собственники вольны распоряжаться землей по своему усмотрению.

После проведения межевания геодезист должен установить на местности межевые знаки (металлические столбики со специальными номерными отметками), показывающие точные координаты участка.

Проблемы оформления придомовых земельных участков

Проблемы могут возникнуть, если на придомовой территории построен какой-либо объект. Часто таким образом возводятся небольшие магазинчики или гаражи.

У владельцев этих строений, как правило, нет соответствующих разрешительных документов, но может быть заключен договор аренды с муниципалитетом. В таком случае придется оспаривать право властей получать арендные выплаты с земли, принадлежащей жильцам. Также, можно подать в суд, если коммерческий объект размещен незаконно.

После установления границ участка жильцы имеют право через суд потребовать сноса незаконной постройки либо заключить договор аренды и тратить вырученные средства на общедомовые нужды.

Если земля, которая по всем нормам и СНИПам должна принадлежать дому, все же в силу каких-то причин оформлена на других владельцев, назначается землеустроительная экспертиза. Результаты экспертизы рассматриваются в суде, исходя из чего выносится решение.

Если даже после решения суда оформление части территории у дома невозможно, есть шанс установить на нужный участок сервитут, обосновав это потребностью обслуживания дома, организации движения транспорта и т.д. В этом случае владельцы квартир будут вынуждены платить установленную законом арендную плату.
Фото 4

Есть различие процедуры при управлении домом УК или ТСЖ?

Влияют ли различия в управлении домом на процедуру межевания земельного участка МКД?

При решении вопроса о необходимости формирования участка под МКД многие интересуются, есть ли различия в процедуре в зависимости от формы управления им.

Как известно, управление может осуществляться самими собственниками, ТСЖ или УК.

Однако законодателем никаких различий в процедуре в зависимости от этого не делается. Решение принимается жильцами (собственниками) дома, в полномочия ТСЖ или УК такие вопросы не входят.

Более того, они никоим образом в этой процедуре участия не принимают. Поэтому их мнение не имеет никакого значения.

Читайте также: Градостроительные документы: ПЗЗ - что это и для чего они утверждаются?

Как и где осуществить заказ?

Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.

Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.

При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.

Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.

Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.

Кто должен проводить работы?

Кто должен делать межевание земельного участка под многоквартирным домом? Законодателем предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Заниматься этим обязаны владеющие землями местные или региональные органы.

Однако такие работы проводятся согласно утвержденным графикам при наличии средств в местном (региональном) бюджете. Поэтому процедура может затянуться надолго.

Можно спокойно дожидаться своей очереди. Вместе с тем, жильцы многоэтажных домов могут инициировать эту процедуру самостоятельно.

При этом следует помнить, что правом высказать свое мнение по данному вопросу имеют не только сами жильцы МКД, но и иные собственники помещений в нем. Речь идет о случаях, когда в доме имеются какие-либо магазины, иные встроенные (пристроенные) помещения. Для этого им нужно собраться вместе и провести голосование по такому поводу.

Если согласие достигнуто, то оформляется соответствующий протокол собрания. Далее избирается уполномоченный представитель от всех жильцов, который будет заниматься этим вопросом.

На собрании или после него также следует сделать выбор организации, которая будет проводить межевые работы. Заниматься такой деятельностью могут только специализированные организации, имеющие лицензии на их проведение.

Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Итак, как определить придомовую территорию многоквартирного дома. Межевание по инициативе самих собственников состоит из следующих этапов.

Собрание собственников. Его цель – определение нужд МКД и назначения земельного участка. Собрание выбирает уполномоченного, представляющего интересы собственников и заключающего договора на выполнение работ. Собрание считается состоявшимся при явке на него не менее двух третей всех собственников помещений дома, при этом за принятие решения должны проголосовать не менее 50 процентов участников. По итогам собрания оформляется протокол.

Обращение в органы местного самоуправления для согласования схемы земельного участка. Границы при межевании земли под многоквартирным домом формируются по следующим правилам:

  1. На формируемой территории располагается одно здание с прилегающими к нему элементами благоустройства.
  2. В границы не могут быть включены проезды, элементы жилых районов, связанные с городской дорожно-уличной сетью.
  3. При формировании границ соблюдается зонирование, учитывающее фактическое землепользование, определённое градостроительным регулированием муниципалитета.
  4. Элементы благоустройства не должны пересекать границы отведённого планом участка.

После обращения в органы следует этапы:

  1. Разработка проекта.
  2. Утверждение проекта собранием.
  3. Оформление землеустроительного дела.
  4. Регистрация межевого плана в Росрестре, постановка участка на кадастровый учёт.
  5. Получение Свидетельства о собственности.

Пример проекта межевания территории многоквартирных домов в городе Калининграде.

Как получить проект межевание и как осуществляется  выделение земельного участка?

  Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений  одинаковые права на формирование земельного участка.

Размер и точные границы приусадебного участка, на территории которого находится многоквартирный дом, вычисляются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 43, гласит, границы и площадь долевого участка устанавливается в зависимости от  градостроительных правил и нормативов, которые действуют на момент застройки данных территорий, а также в зависимости от фактических землевладений, граничащих с земельным участком.

Опираясь на Земельный кодекс РФ, а именно на статью 36, расположение границ нового участка вычисляется на основании красных линий, границ соседних земель, а также природных границ, если таковы имеются.

Правовые основы процесса

Фото 6

Общий регламент проведения процедуры межевания земельного участка под многоквартирным домом содержится в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости».

Существенные изменения земельного законодательства РФ вносятся Правительством с регулярной периодичностью. Последняя корректировка Земельного кодекса произошла 1 марта 2015 года, когда прекратила своё действие статья 26. С этого момента межевание участка многоквартирного дома проводится в соответствии со статьёй 11.9 ЗК и градостроительным законодательством.

ЗК РФ, Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
  2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
  3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
  4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
  5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
  6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
  7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов. (п. 7 введен Федеральным законом от N 171-ФЗ)

Что даёт межевание жителям многоквартирного дома?

Главное, что получают граждане от определения точных границ придомовой территории – право свободного распоряжения теперь уже своей землёй. В границах вашей территории ни муниципалитет, ни представители бизнеса не имеют права начинать новое строительство – так называемую уплотнённую постройку. Пожалуй, это одно из значимых «завоеваний» жильцов многоэтажек.

В судах годами слушаются дела о «самовольной» застройке придомовой территории – сложно доказать незаконность возведения объектов капитального строительства или «времянки» на неразграниченных землях. Если жильцы вовремя «застолбили» территорию – суд признает незаконность постройки в короткое время.

Другие плюсы

Если вы на законных основаниях закрепили своё право на распоряжение придомовой территории, получаете следующие преимущества:

  • Ограничить доступ на свою территорию в помощью установленного шлагбаума. Этот процесс регулируется законодателем, требующим соблюдения прав третьих лиц.
  • Совместно планировать благоустройство двора: где разместить зону отдыха, разбить цветники, посадить деревья, обустроить парковку для автомобилей.
  • Требовать от управляющей компании комплексной уборки территории, установки малых архитектурных форм.
  • Если вы начнёте продавать свою квартиру в доме, под которым приватизирована земля, начальная цена будет выше, нежели в том доме, где жильцы не размежевали ЗУ.
  • При расселении аварийного дома с приватизированным участкам земли собственники вправе рассчитывать на дополнительную плату к цене жилого помещения.
  • Сдавать в наём коммерческим структурам неиспользуемые жильцами дома участков земли. Арендная плата поступает на общий счёт дома или распределяется среди собственников пропорционально их долей. Но, земельная доля собственников жилья не может продаваться или передаваться по договору третьему лицу. Она учитывается лишь для оплаты работ по уборке и благоустройству, либо для распределения средств, полученных в результате предпринимательской деятельности ТСЖ.
Законодатель определил, что капитальный ремонт многоквартирных домов за счёт взносов в соответствующий Фонд не производится, если не произведено межевание земли под домом, не установлены точные границы участка с присвоением ему кадастрового номера.

Трудности и минусы

Межевание территории — это процесс, в котором жильцам необходимо выступать «единым фронтом». Законом определено, что не менее половины собственников жилья должны принять решение о межевании земельного участка на общем собрании. Как показывает практика, добиться такого решения ещё сложнее, чем созвать на общий сбор всех соседей по дому.

Вторая трудность – получить финансирование из местного бюджета на проведение работ по разграничиваю территории. Обязанность проведения таких работ возлагается на органы местного самоуправления, но в казне, как обычно, не хватает средств на бесплатное межевание земельного участка под многоэтажками муниципального образования.

Очевидные минусы лежат в финансовой плоскости:

  • Управляющая компания увеличит стоимость работ по уборке и обслуживанию новой территории, принадлежащей жильцам после межевания и постановки на кадастровый учёт.
  • Остаточный принцип финансирования местных программ по землеустройству облегчит кошелёк жильцов в среднем на 15-35 тысяч рублей. Примириться с затратами вам поможет то, что чем больше квартир в доме, тем меньшую сумму заплатит каждый собственник.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://zanasledstvom.ru/zemelnoe-pravo/mezhevanie-pridomovojj-territorii-mnogokvartirnogo-doma/
  • http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/pridomovaya-territoriya/ispolzovanie/mezhevanie-g.html
  • https://napravah.com/zemlya/mezhevanie/pod-mnogokvartirnym-domom.html
  • https://oprave.com/nedvizhimost/uchastok/mezhevanie/mnogokvartirnogo-doma.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/zemlya/mezhevanie-zemelnogo-uchastka.html
  • http://mirkadastra.ru/mezhevanie/mezhevanie-zhilogo-doma.html
  • https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/mezhevanie-pod-mnogokvartirnym-domom
  • https://consultplace.ru/zemlya/reg/mezhevanie-doma.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий