Что нужно знать о новостройках

 

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?. Что именно нужно проверить до того, как купить квартиру в новостройке, начиная от информации о застройщике и заканчивая просмотром готового объекта перед оформлением сделки.

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. Сейчас нам даже сложно представить, чего боялись покупатели новостроек 16-17 и даже 10 лет назад…

Например, очень серьезный риск был связан с двойными продажами, когда право требовать одну и ту же квартиру продавалось разным людям. Спорные квартиры захватывали чуть ли не силой, а потом долго выясняли, в суде, чьи же они на самом деле

В период бурного роста цен многие дольщики боялись, что застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет им деньги вместо передачи долгожданной квартиры (такое юридически было возможно).

Полностью построенный дом местные власти могли годами не подключать к коммуникациям, из-за чего передача ключей и проживание становились невозможны…

И это все – не считая страха собственно заморозки строительства.

Сегодня остался, пожалуй, один «коллективный страх» - страх инвестировать в долгострой. К сожалению, реальность такова, что даже серьезные компании, существующие на рынке много лет и имеющие огромные портфели реализованных проектов, «вдруг» оказываются несостоятельными.

Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области публикуется реестр застройщиков, ведущих строительство в рамках 214-ФЗ, а так же список проблемных застройщиков. С этими списками полезно ознакомиться перед покупкой новостройки.

Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

В документах на земельный участок надо обратить внимание на вид разрешенного использования. Если вы покупаете квартиру, то это должно быть «жилищное строительство», если апартаменты, то «административное здание», «гостиничный комплекс», но никак не промышленное и не сельскохозяйственное назначение.

Назначение земли крайне важно! Некоторое время назад была практика, когда на землях, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство» возводились малоэтажные комплексы с параметрами (плотность застройки, этажность), совпадающими с индивидуальными жилыми строениями. Но потом такая застройка была признана незаконной. Многим покупателям пришлось получать свидетельства о собственности через суд.

Разрешение на строительство надо просмотреть, просто чтобы быть уверенным, что оно есть. Без него невозможно заключать договора долевого участия!

Основной документ – это проектная декларация. Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР», предлагает при ее изучении, прежде всего, обратить внимание на наименования застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» можно найти реквизиты застройщика и самостоятельно составить мнение о его благонадежности, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов (или попробовать хотя бы провести минимальный поиск в Интернете)

В блоке информации о самом жилом комплексе полезно обратить внимание на срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Из описания объекта можно почерпнуть информацию о материалах строительства, этажности, инфраструктурных объектах и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем можно оценить себестоимость. Зачем это надо? Дело в том, что в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. При этом с 2019 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Важный раздел – источники финансирования. Если застройщику выделяет кредит крупный банк, значит, скорее всего, этот банк уже провел свою проверку проекта.

Полезно проверить и генерального подрядчика. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Кстати, если вы покупаете квартиру не в самые первые дни открытия продаж, то можно, по совету Павла Телушкина вместо детальной проверки разрешительной документации заказать в Росреестре копию первого зарегистрированного договора ДДУ. Дело в том, что при регистрации ДДУ Россреестр тщательно проверяет все документы на строительство. И если хотя бы один договор зарегистрирован, значит, с документами все в порядке. Можно, конечно, попросить копию первого зарегистрированного ДДУ у застройщика, но вообще-то он не обязан вам ее предоставлять.

Следует ли обеспокоится, если вы покупаете квартиру в новостройке у известного застройщика (согласно рекламе), а в офисе вам предлагают заключить договор с совсем другой фирмой? В принципе, открытие под каждый отдельный проект своего юридического лица – вполне сложившаяся практика. Поэтому особых поводов волноваться только на этом основании – нет.

Но, с другой стороны, дополнительным знаком качества может случить заключение договора с компанией-«держателем бренда».

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Фото 2

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Проверка документации перед покупкой

Для того, чтобы обрести уверенность в благонадежности застройщика, необходимо добиться от него следующих документов, служащих подтверждением того, что стройка санкционирована и идет в соответствии с планом. Согласно действующему законодательству, предоставить все необходимые документы застройщик обязан по первому требованию дольщика. Однако в ряде случаев не все из них могут быть предоставлены точно и в срок.

Полный перечень документов, подтверждающих надежность застройщика указаны в 214-ФЗ.

К их числу относятся:

  1. Инвестиционный контракт. В этом документе указана информация о том, сколько именно квартир будет предоставлено безвозмездно. Поскольку большая часть квартир в новостройке приобретаются потенциальными жильцами за деньги, а не получаются по тем или иным государственным программам, бытует мнение, что неблагополучных семей в них заселяется гораздо меньше. Именно это обстоятельство в какой-то степени делает новостройки привлекательными в глазах дольщиков. Тем не менее, в ряде случаев процент льготников в новостройке оказывается не менее высоким, чем на вторичном рынке. Проверить инвестиционный контракт также важно потому, что в нем будут максимально четко и по пунктам прописаны обязательства застройщика, которые он берет на себя и которым он обязуется следовать. Чаще всего к ним относятся: строительство объектов инфраструктуры, детских площадок, дорог, соблюдение сроков, отведенных на каждый этап подготовки жилья
  2. Проектная декларация. Изучив эти документы, дольщик имеет возможность узнать реквизиты правоустанавливающий документов (подтверждающих право собственности), кадастровом номере. Также, проверить данные о самом собственнике, уточнить сроки ввода объекта в эксплуатацию. Если в помещении предусмотрено наличие нежилых помещений, необходимо проверить их назначение; при наличии сарайных помещений и гаражей важно уточнить их количество. Для того чтобы также свести к минимуму вероятные риски, важно также посмотреть информацию о них. Информацию о проектной декларации можно получить, обратившись на сайт застройщика. Но при необходимости строитель также обязан предоставить их по первому требованию.
  3. Заключение государственной экспертизы. В нем имеются данные о том, какими функциональными, архитектурными и другими особенностями обладает интересующее вас здание. Несмотря на то, что далеко не каждый потенциальный покупатель обладает необходимыми навыками для того, чтобы разобраться в этих документах и схемах, сам факт наличия нужных документов может многое гарантировать сам по себе. Отсутствие документа, либо обещание застройщика предоставить данные «на днях» или спустя короткое время, это может стать серьезным поводом задуматься над тем, не омрачит ли переезд неприятный сюрприз в виде отсутствующего отопления, света и т.д.
  4. Разрешение на строительство. Очень важно проследить за тем, чтобы документ был оформлен на то же самое лицо, которое является застройщиком, несущим ответственность за процесс стройки.
  5. Правоустанавливающие документы на землю. Эти документы должны случить правом застройщика распоряжаться участком земли на свое усмотрение. Дольщика должно насторожить несоответствие указанной категории земли реальной, либо нахождение дома в природоохранной зоне (строительство на этой территории запрещено. И риск того, что возведенный объект может быть снесен, очень велик).
  6. Договор, заключенный со страховой компанией. Согласно нововведению, принятому с 2014 года, застройщик обязуется застраховать недвижимое имущество. Необходимость этого продиктована тем, что договор поручительства может обезопасить потенциальных покупателей квартир от вероятных рисков: в случае банкротства компании, покупатель имеет право рассчитывать на компенсацию убытков. Однако прежде чем доверять безопасность своих финансовых средств страховой компании, необходимо также убедиться в ее надежности. Известны случаи, когда они не выдерживали страховых случаев; прецеденты лишения банков лицензии также могут поставить получение компенсации под угрозу. Тем не менее, перед тем, как вложить денежные средства в строительно, необходимо убедиться в том, что все меры, направленные на их максимальную сохранность, приняты.
  7. Выписка на недвижимое имущество, взятая из единого реестра. Этот документ может показать, наложены ли на необходимый объект недвижимости определенные обременения, а также то, что уже купил в нем квартиры и является их собственником на данный момент. Заказать данный документ можно в МФЦ, предварительно выплатив пошлину в размере 400 рублей.
  8. Документы застройщика. К их числу относятся ИНН, устав самой компании, выписка из ЕГРЮЛ. Для того, чтобы быть уверенными в том, что вы имеете дело с надежной, проверенной компанией, необходимо тщательно сверить предоставленный вам адрес юридического лица, ИНН, ОГРН с теми, что указаны в предоставленных документах. Для чего это нужно? Пользуясь названием ООО, продающее какой-либо объект недвижимости, мошенники могут выставить на продажу квартиры, которые по факту не принадлежат им. Но если названия компаний могут совпадать, ОГРН и ИНН, присвоенный им, будут различны и именно этот показатель станет решающим фактором, подтверждающим добросовестность или недобросовестность застройщика.
  9. Проверка баланса. К числу показателей, которые должны интересовать застройщика, относятся сумма прибыли, убытков, а также размер задолженности на данный момент и стоимость самого объекта недвижимости. Серьезным поводом усомниться в надежности застройщика должна стать слишком большая задолженность, способная поставить под угрозу продолжение строительства.
  10. Форма договора. Содержит максимально подробно описанные и перечисленные условия, в соответствии с которыми будет осуществляться дальнейшее сотрудничество дольщика и застройщика. Для того чтобы избежать возможных рисков, лучше всего позаботиться о том, чтобы каждый пункт этого соглашения был детально изучен и принят с самого начала. Даже если юридическая терминология, используемая в тексте договора, покажется вам малопонятной, необходимо чтобы вы имели достаточно четкое представление о том, какой именно дом вы получите на выходе: каковы будут его базовые характеристики, функциональные особенности и т.д.
  11. Лицензии, разрешающие строительство, допуск СРО. Проверяя наличие у застройщика лицензию СРО, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на то, до какого срока она будет действительна.
  12. Заключение экспертизы по документации проекта. В случае, если строительная компания, с которой вы планируете сотрудничество, действительно заслуживает доверия, документация содержит положительные выводы, сделанные экспертизой государственных органов.
Фото 2

Выбор времени покупки

Готовясь к приобретению дома в новостройке, очень важно лично убедиться в том, что дом действительно достроен. Необходимость этого продиктована, главным образом тем, что хотя по документам строительство часто может находиться на завершающих этапах, на практике дела могут обстоять совершенно иначе.

  1. Для того чтобы убедиться в том, что строительство дома действительно завершено, можно попросить продавца продемонстрировать как сам дом, так и работу коммуникаций – водо- и электроснабжения и т.д.
  2. В случае отказа, выезд можно осуществить самостоятельно. Информацию о проведенных системах в этом случае можно получить у строителей (например, подробно расспросить их о том, проведены ли к постройке необходимые системы коммуникаций).
  3. Полезно также зарегистрироваться на форуме, посвящённом строительству самого дома и эпизодически принимать участие в дискуссиях, посвященных этой теме. Зачастую, именно прямое взаимодействие с другими дольщиками дает возможность получить сведения о самом ходе строительства, а также проблемах дольщиков. Важно уделить должно внимание абсолютно всем аспектам строительства – в противном случае строительство может затянуться, а обещанных систем коммуникаций покупателю придется ждать годами.
Фото 3

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Важно проверить застройщика — советы

Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.

Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.

Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.

Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:

  • Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
  • Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера. Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
  • Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике. А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
  • Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
  • Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.Если стройка не соответствует хотя бы минимальной скорости работ, на стройплощадке при этом практически не видно активности: рабочие могут постоянно отдыхать, строительная техника — простаивать. Конечно самым разумным решением будет отказаться от услуг подобного девелопера.

Что делать, когда всё проверено и всё устраивает?

Процедура приема-передачи квартиры многоэтапна.

Она включает в себя следующие действия:

  1. Выдача Разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию. Уведомление о получении этого документа должно быть выслано дольщикам по почте.
  2. Выдача Распоряжения о присвоении жилому дому адреса. Чаще всего получается через две недели после разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
  3. Предоставление документов для получения технического плана постройки. Осуществляется непосредственно застройщиком.
  4. Подписание акта приема-передачи сторонами договора.
  5. Постановка помещений дома на кадастровый учет (осуществляется не позднее 18 дней с момента подачи.
  6. Передача дольщикам правоустанавливающих документов.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/
  • https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-s-nulya-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu
  • https://consultplace.ru/kvartira/novostrojka/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/chto-nuzhno-znat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий